Zakup mieszkania od dewelopera

Zakup mieszkania od dewelopera – o czym warto wiedzieć?

Dla bardzo wielu Polaków, kupno mieszkania od dewelopera to najważniejsza transakcja w życiu. Wiąże się to z faktem, że mieszkania deweloperskie mają bardzo dużą wartość. Trzeba pamiętać, że wiele takich „M” jest kupowanych na etapie budowy albo nawet projektu. Dlatego osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie od dewelopera, często mają wiele różnych pytań (związanych między innymi z bezpieczeństwem transakcji). Z myślą o takich klientach firm deweloperskich, przygotowaliśmy nasz artykuł, który kompleksowo wyjaśnia najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania od dewelopera. Nasze opracowanie odpowiada na często zadawane pytania „Jak kupić mieszkanie na rynku pierwotnym?” oraz „Jak kupić mieszkanie od dewelopera?”. Osoby, które już wcześniej sfinalizowały zakup mieszkania na rynku pierwotnym również znajdą w naszym poradniku wiele ciekawych informacji. 

Zakup mieszkania od dewelopera obecnie jest bezpieczny

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym jest w Polsce możliwe już od dawna. Warto jednak pamiętać, że w 2012 r. wprowadzono przepisy, dzięki którym takie rozwiązanie stało się bardzo bezpieczne. Mowa o ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej potocznie ustawą deweloperską). Wspomniany akt prawny zapewnia ochronę osobom fizycznym kupującym od dewelopera nieukończony nowy dom lub nowe mieszkanie (lokal mieszkalny) w fazie budowy. Ochroną dla klienta zapewnianą przez ustawę deweloperską są objęte również kupowane garaże i miejsca postojowe, które zostały nierozerwalnie powiązane z nowym mieszkaniem lub domem (tzn. nie posiadają osobnej księgi wieczystej). 

Internauci zastanawiający się nad tym, jak kupić mieszkanie na rynku pierwotnym bez ryzyka, powinni wiedzieć, że ustawa deweloperska obejmuje ochroną (jako klientów dewelopera) również osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą. Z uprawnień zapewnianych przez tę ustawę nie skorzystają natomiast spółki, które zdecydowały się na kupno mieszkania od dewelopera (np. w celu późniejszego wynajęcia tego lokalu). Niezależnie od statusu nabywcy nowego lokalu, ustawa deweloperska nie będzie obejmowała takiej nieruchomości, jeżeli posiada ona charakter użytkowy. Na ochronę mogą natomiast liczyć osoby, które wybrały kupno nowego mieszkania od dewelopera działającego w formie spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli taka instytucja sprzedaje lokum osobie nie będącej jej członkiem, to będzie musiała przestrzegać wszystkich przepisów ustawy deweloperskiej. 

Warto podkreślić, że regulacje z ustawy deweloperskiej dotyczą również inwestycji, których sprzedaż publiczną rozpoczęto przed datą wejścia w życie nowych przepisów (tzn. przed 29 kwietnia 2012 r.). W przypadku wspomnianych projektów, deweloper nie musi zapewniać środków ochrony nabywcy, czyli rachunku powierniczego z ewentualną gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Takiego inwestora dotyczą natomiast pozostałe obowiązki przewidziane przez przepisy (m.in. obowiązek dostarczenia prospektu informacyjnego). Trzeba też pamiętać, że z czasem na rynku pierwotnym szybko zmniejszyła się liczba oferowanych nieruchomości, które nie podlegają w całości przepisom ustawy deweloperskiej. 

Kupno nowego mieszkania – jak chronią nas przepisy?

Wspomniana wcześniej ustawa deweloperska wprowadza kilka głównych rozwiązań, które sprawiają, że zakup mieszkania na rynku pierwotnym teraz jest o wiele bardziej bezpieczny. Mowa o następujących rozwiązaniach: 

• dokładnym uregulowaniu zawartości umowy deweloperskiej, która obliguje inwestora do wybudowania domu/mieszkania i przeniesienia jego własności na klienta w zamian za wpłaty wedle ustalonego harmonogramu 
• obowiązku zawierania umowy deweloperskiej w formie notarialnej (jest to swoista umowa przedwstępna na zakup mieszkania, które nie zostało jeszcze ukończone) 
• wymaganym wpisie roszczeń klienta firmy deweloperskiej do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu 
• zagwarantowaniu klientowi firmy deweloperskiej możliwości dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy (o ile sprzedaż inwestycji rozpoczęła się po 29 kwietnia 2012 r.) 
• wprowadzeniu możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej przez klienta (między innymi w razie poważnego opóźnienia związanego z ukończeniem budowy) 
• zobligowaniu dewelopera do przekazania osobie zainteresowanej nowym lokalem lub domem specjalnego prospektu informacyjnego  

Kwestia rachunków powierniczych zasługuje na szczególną uwagę. Wspomniane rachunki zapewniają, że kupno nowego mieszkania na rynku pierwotnym jest bezpieczniejsze w sytuacji, gdy nabywca wybrał niedokończoną inwestycję deweloperską. Zabezpieczenie finansowe klienta polega na tym, że pieniądze z rachunku powierniczego są przekazywane inwestorowi dopiero po zakończeniu budowy i sprzedaży lokum albo w miarę postępu realizacji inwestycji. Ten pierwszy wariant zabezpieczenia środków jest typowy dla zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, który w praktyce występuje znacznie rzadziej. Krajowi deweloperzy o wiele częściej zapewniają klientom otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Taki wariant daje bowiem inwestorom dostęp do środków klienta podczas budowy i ogranicza zapotrzebowanie na kredyt bankowy. Trzeba jednak podkreślić, że zakup mieszkania od dewelopera z otwartym rachunkiem powierniczym również jest bardzo bezpieczny. Wynika to z faktu, że bank prowadzący wspomniany rachunek na podstawie dostarczonej mu dokumentacji musi sprawdzić, czy inwestor faktycznie ukończył dany etap budowy mieszkania. 

Warto pamiętać, że nie tylko ustawa deweloperska chroni osobę, która wybrała kupno mieszkania od dewelopera. Ochronę dla klientów firm deweloperskich zapewniają również inne akty prawne. Przykładowo prawo upadłościowe zawiera specjalne przepisy, które dają możliwość dokończenia inwestycji mieszkaniowej przez syndyka. Z kolei kodeks cywilny określa zasady pięcioletniej rękojmi na nowe mieszkanie i odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu lub domu. Rękojmia będzie bezterminowa jeśli okaże się, że deweloper podstępnie ukrył wadę sprzedawanego mieszkania lub domu. W praktyce takie sytuacje są jednak bardzo rzadkie.  

Nie można również zapominać, że deweloperzy czasem udzielają dodatkowej gwarancji na sprzedawaną nieruchomość mieszkaniową. Zakup mieszkania od dewelopera bez gwarancji wydaje się jak najbardziej możliwy, ponieważ tylko rękojmia stanowi prawne minimum. Gwarancja na lokal lub dom jest tylko dobrowolnym zobowiązaniem inwestora do usunięcia wad w określony sposób. Co ważne, warunki gwarancji nie muszą być bardziej korzystne niż w przypadku ustawowej rękojmi. Umowa zawarta z deweloperem może przewidywać pewne warunki wygaśnięcia gwarancji (związane np. z niewłaściwym użytkowaniem lokum). Inwestor nie może jednak utrudniać skorzystania z rękojmi na mieszkanie osobie, która otrzymała jednocześnie gwarancję. Jeżeli gwarancja dotyczącą lokalu lub domu wygaśnie (przykładowo po 3 latach), to klient wciąż ma prawo do korzystania z ustawowej rękojmi trwającej 5 lat. 

Kupno mieszkania od dewelopera – o co pytać na początku?

Zgodnie z przepisami osoba, którą interesuje kupno mieszkania na rynku pierwotnym powinna otrzymać specjalny prospekt informacyjny. Jego wzór został jednoznacznie określony przez ustawę deweloperską. Klient firmy deweloperskiej może łatwo odstąpić od umowy w razie nieotrzymania tego prospektu lub jego istotnych wad. Właśnie dlatego deweloperzy zwracają dużą uwagę na opisywaną kwestię i doręczają prospekt w formie elektronicznej lub papierowej zaraz po wyrażeniu zainteresowania mieszkaniem albo domem. Ustawa deweloperska wskazuje, że prospekt powinien zawierać informacje dotyczące między innymi następujących kwestii: 

• danych dewelopera i jego doświadczenia
• pozwolenia na budowę bloku/domu
• terminu rozpoczęcia oraz zakończenia prac
• sposobu finansowania inwestycji i rodzaju rachunku powierniczego, na który przyjmowane będą wpłaty od klientów
• usytuowania lokalu/domu oraz jego powierzchni i ceny 1 mkw. (rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego powinien być elementem prospektu informacyjnego)
• warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej 
• wzoru umowy deweloperskiej, który zgodnie z przepisami stanowi załącznik do prospektu informacyjnego

Mimo dużej ilości informacji przekazywanych przez prospekt informacyjny, w Internecie dość często pojawiają się następujące pytania: „Kupno mieszkania na co zwrócić uwagę?” oraz „Kupno mieszkania od dewelopera o co pytać?”. O dodatkowych pytaniach względem dewelopera można myśleć wtedy, gdy uważnie przeczytamy prospekt informacyjny i nie znajdziemy w nim potrzebnych informacji. Wiele wątpliwości może rozwiać wgląd do projektu budowlanego. Deweloper powinien zapewnić klientowi możliwość zapoznania się z takim projektem w siedzibie swojego przedsiębiorstwa. Z punktu widzenia osoby, która wybrała zakup mieszkania na rynku pierwotnym, najlepiej będzie jeśli projekt budowlany zostanie potraktowany jako załącznik do umowy deweloperskiej. W ten sposób łatwiej będzie klientowi dewelopera egzekwować roszczenia związane z ewentualnymi odstępstwami od projektu. 

Warto również zwrócić szczególną uwagę na standard wykończenia nowego domu lub lokalu. Chodzi zarówno o stan deweloperski, jak i wykończenie pod klucz za dopłatą. Kwestie dotyczące zakresu wykończenia pod klucz oraz cech standardu deweloperskiego powinny zostać uregulowane w umowie deweloperskiej albo muszą stanowić jej załącznik jako dodatkowy dokument. Warto również zwrócić uwagę, jaki będzie standard zagospodarowania działki wokół budynku. Co ważne, deweloper nie może zagwarantować, że w pobliżu bloku lub domu za kilka lat nie powstaną kolejne budynki. Prospekt informacyjny prezentuje tylko wzmianki o uciążliwych inwestycjach, które w najbliższym czasie mogą zostać zrealizowane nie dalej niż w odległości 1 kilometra.

Zakup mieszkania od dewelopera za gotówkę będzie łatwiejszy?

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym może być finansowane dwojako. Chodzi o środki własne oraz kredyt bankowy. Czasem okazuje się, że klient może pokryć całość kosztów zakupu mieszkania lub domu od dewelopera przy pomocy własnego kapitału. Wbrew pozorom, nie są to bardzo rzadkie przypadki. W przeszłości zdarzały się już sytuacje polegające na tym, że zakupy finansowane bez pomocy kredytu mieszkaniowego stanowiły 1/4 – 1/3 wartości sprzedaży deweloperów. Osoby posiadające środki wystarczające do opłacenia całej ceny zakupu domu lub mieszkania, oczywiście unikną formalności związanych z załatwianiem kredytu mieszkaniowego. W związku z powyższym, cały zakup mieszkania na rynku pierwotnym będzie prostszy. 

Zakup mieszkania od dewelopera za gotówkę można przedstawić w formie następujących punktów zakładając, że lokal lub dom nie został jeszcze ukończony: 

1. Przekazanie klientowi dewelopera prospektu informacyjnego.
2. Ewentualne zawarcie umowy rezerwacyjnej, która zgodnie ze swoją nazwą czasowo wyłącza mieszkanie z oferty firmy deweloperskiej (w zamian za opłatę rezerwacyjną zaliczaną później na poczet ceny lokum).
3. Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego i wpisanie roszczenia nabywcy domu lub lokalu do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu. 
4. Realizacja inwestycji deweloperskiej połączona z regularnymi wypłatami środków na rzecz dewelopera (jeśli inwestor zapewnił otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy). 
5. Odbiór domu lub lokalu po oficjalnym zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku.
6. Zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy sprzedaży nieruchomości) i ostateczne rozliczenie z inwestorem.

Etapów transakcji (formalności) będzie mniej jeśli kupno mieszkania od dewelopera za gotówkę dotyczy ukończonej inwestycji mieszkaniowej. W takim przypadku, potrzebne będzie wykonanie następujących formalności: 

1. Ewentualne zawarcie umowy rezerwacyjnej.
2. Zawarcie umowy przedwstępnej na zakup mieszkania.
3. Zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy sprzedaży nieruchomości). 

Zakup ukończonego domu lub lokalu od dewelopera jest bardziej korzystny nie tylko ze względu na prostszy przebieg transakcji. Warto również pamiętać o możliwości szybszego wprowadzenia się do nowego lokum. Problem polega na tym, że wybór ukończonych „M” oraz domów często jest dość skromny. Trzeba również wspomnieć o niższej cenie mieszkań i domów oferowanych na wczesnym etapie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (a zwłaszcza podczas tzw. przedsprzedaży). 

Deweloperzy czasem oferują wysokie rabaty dotyczące pierwszych sprzedawanych mieszkań lub domów, ponieważ osiągnięcie odpowiedniego poziomu sprzedaży na bardzo wczesnym etapie realizacji inwestycji zapewnia im uzyskanie lepszych warunków kredytu bankowego na budowę osiedla. Warto oczywiście pamiętać, że nie każdy inwestor w ogóle korzysta z finansowania zewnętrznego. Niektórzy deweloperzy (zwłaszcza ci mniejsi) finansują całą inwestycję przy pomocy własnych środków. W przypadku oferty takich inwestorów, wczesny zakup nowego mieszkania również może być bardziej atrakcyjny ze względu na rabat (choć niekoniecznie tak duży, jak podczas przedsprzedaży).  

Jak kupić mieszkanie od dewelopera na kredyt?

Większość klientów firm deweloperskich musi posiłkować się kredytem bankowym. A zatem trudno dziwić się, że przeglądając Internet często natrafiamy na pytania: „Jak kupić mieszkanie na rynku pierwotnym na kredyt?” lub „Jak kupić mieszkanie od dewelopera z kredytem?”. Na całe szczęście, zakup mieszkania na rynku pierwotnym przy pomocy kredytu nie okaże się o wiele bardziej skomplikowany niż w przypadku finansowania transakcji tylko z własnych środków. W porównaniu z listą formalności przedstawioną powyżej, dodatkowym etapem będzie po prostu wnioskowanie o kredyt mieszkaniowy. W zależności od polityki banku, złożenie wniosku kredytowego jest możliwe po przedstawieniu umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej na zakup mieszkania/umowy deweloperskiej. Przed złożeniem wniosku o kredyt i podpisaniem jakichkolwiek dokumentów podsuniętych przez dewelopera, warto jednak wstępnie sprawdzić swoją zdolność kredytową. Taki szacunek może wykonać bank lub doradca kredytowy. 

Jeżeli bank uzna, że umowa przedwstępna na zakup mieszkania/umowa deweloperska jest dla niego bezwzględnie potrzebna, to w takim dokumencie warto zawrzeć klauzulę zapewniającą możliwość odstąpienia w razie negatywnej decyzji kredytowej. Opisywane rozwiązanie chroni interesy klienta firmy deweloperskiej. W tym kontekście warto przypomnieć, że zadatek przekazywany deweloperowi generalnie jest bezzwrotny. Poprzez odpowiednią konstrukcję umowy przedwstępnej na zakup mieszkania lub umowy deweloperskiej, możemy jednak zagwarantować sobie zwrot kwoty zadatku w razie negatywnej decyzji kredytowej banków. Na takie rozwiązanie oczywiście musi wyrazić zgodę deweloper. Czasem wspomniany przedsiębiorca będzie się np. domagał przedstawienia negatywnej decyzji kredytowej z kilku banków. Podobne wymaganie inwestora może dotyczyć umowy rezerwacyjnej i klauzuli przewidującej zwrot opłaty rezerwacyjnej w razie problemów z uzyskaniem kredytu.   

Zakup mieszkania od dewelopera z pomocą kredytu ma jeszcze jeden ważny aspekt. Jest on bardzo ważny dla osób nabywających nieukończone lokum (mieszkanie lub dom). W przypadku takich nieruchomości, banki stosują bowiem karencję w spłacie kapitału. Wspomniane rozwiązanie sprawia, że klient do momentu sfinalizowania transakcji płaci tylko odsetki naliczane z uwzględnieniem kwoty przekazanej deweloperowi. Oznacza to, że właściwa spłata kredytu rozpocznie się dopiero wtedy, gdy kupno mieszkania na rynku pierwotnym zostanie potwierdzone aktem notarialnym. Dzięki temu klient banku może łatwiej sfinansować swoje wydatki związane na przykład z tymczasowym wynajmem „M”. Negatywnym aspektem opisywanej karencji jest natomiast to, że podwyższa ona ostateczne koszty kredytu mieszkaniowego.  

Kupno mieszkania: podatek okaże się problemem?

Osoby decydujące się na kupno nowego mieszkania, nie powinny brać pod uwagę tylko kwoty, którą trzeba będzie wpłacić deweloperowi w ramach wkładu własnego do kredytu albo całej ceny zakupu. W praktyce spore znaczenie mają również koszty, które wygenerują potrzebne formalności. Nie można także zapominać, że lokum zakupione w stanie deweloperskim będzie wymagało dość kosztownego wykończenia (za kwotę wynoszącą np. 1500 zł/mkw. – 2000 zł/mkw.). W tym miejscu naszego poradnika skupimy się na tzw. kosztach transakcyjnych. Wbrew temu, co może myśleć wiele osób, takich kosztów nie powiększa podatek od umowy zakupu nowego mieszkania. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) o stawce 2,00% występuje wyłącznie przy zakupie używanych nieruchomości mieszkaniowych. Wiedza na ten temat nie jest jednak powszechna. Trudno się zatem dziwić, że internauci często zadają na branżowych forach internetowych pytania: „Kupno mieszkania podatek – jaki będzie?”, „Kupno mieszkania opłaty – jakie?” lub „Zakup mieszkania – podatek?”. 

Tak jak wspomnieliśmy już wcześniej, kupno mieszkania od dewelopera zgodnie z przepisami nie zostało objęte dwuprocentowym podatkiem PCC. Zakup mieszkania od dewelopera jest natomiast obciążony podatkiem VAT. Ten podatek po prostu zostanie doliczony do ceny mieszkania lub domu. Rezultatem takich kalkulacji będzie cena brutto, która interesuje osoby kupujące nowy lokal lub nowy dom w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Jeżeli kupno mieszkania od dewelopera ma natomiast związek z prowadzeniem firmy, to w pewnych okolicznościach podatek VAT podlega odliczeniu. 

Fakt, że kupno mieszkania na rynku pierwotnym nie generuje obowiązku zapłaty podatku PCC, korzystnie wpływa na porównanie opłacalności takiej transakcji względem rynku wtórnego. Warto również pamiętać, że zakup mieszkania od dewelopera zwykle odbywa się bez udziału pośrednika (agenta nieruchomości). Taka sytuacja skutkuje brakiem ewentualnego wynagrodzenia dla osoby pośredniczącej w transakcji. 

Kupno mieszkania: formalności nie będą kłopotliwe

Powyżej przedstawiliśmy już pewne informacje na temat formalności, jakich wymaga kupno nowego mieszkania od dewelopera. Warto podkreślić, że wspomniane formalności nie są kłopotliwe, a biuro sprzedaży inwestora na pewno pomoże w ich załatwieniu. Deweloperzy często współpracują z konkretnym notariuszem i mogą zaproponować dogodne godziny podpisania umowy deweloperskiej oraz umowy sprzedaży lokalu lub domu. Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna oraz umowa przedwstępna na zakup mieszkania nie musi zostać zawarta w formie notarialnej. Kupujący dość rzadko decydują się na taką najbardziej bezpieczną formę potwierdzenia umowy, ponieważ generuje ona pewne koszty. Właśnie dlatego umowa przedwstępna na zakup mieszkania zwykle jest podpisywana w siedzibie firmy deweloperskiej. Podobna zasada dotyczy również umowy rezerwacyjnej, które ma najmniejsze znaczenie podczas kupna mieszkania od dewelopera. 

Pozytywnym aspektem jest to, że notariusz na stałe współpracujący z daną firmą deweloperską zwykle może zaoferować konkurencyjne stawki swojego wynagrodzenia. W tym kontekście warto pamiętać, że notariusz sam określa swoje wynagrodzenie za przygotowanie umowy (tzw. taksę notarialną) i opłaty za sporządzenie odpisów/wypisów umowy. Takie stawki taksy i opłaty nie mogą jednak przekroczyć maksymalnego poziomu, który określa Minister Sprawiedliwości. Z punktu widzenia klienta firmy deweloperskiej, bardzo ważny jest fakt, że wszystkie koszty, jakie generuje kupno mieszkania od dewelopera (przed zakończeniem jego budowy) powinny zostać podzielone po połowie. Taką regułę przewiduje ustawa deweloperska. Wspomniana zasada dotyczy kosztów sporządzenia umowy deweloperskiej i jej wypisów oraz opłaty za wpis roszczenia do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu. 

Kupno mieszkania – opłaty są notarialne i sądowe

W poprzedniej części naszego tekstu napisaliśmy nieco o tym, jakie koszty transakcyjne generuje zakup mieszkania od dewelopera. Teraz warto dokładniej zaprezentować wspomniane koszty na przykładzie ukończonego mieszkania deweloperskiego oraz nowego lokalu, który dopiero powstaje. Jeżeli chodzi o budowane „M”, to koszty transakcyjne dotyczące kupna mieszkania od dewelopera niestety będą nieco wyższe. Mówimy o następujących kosztach: 

• Połowa taksy notarialnej za umowę deweloperską: dla nieruchomości wartej 60 000 zł – 1 000 000 zł taksa wynosi (50% x (505 zł + 0,20% od nadwyżki powyżej 60 000 zł)) + 23% podatku VAT
• Połowa opłaty sądowej dotyczącej wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej gruntu: 75,00 zł
• Połowa opłaty za wypisy umowy deweloperskiej (np. 3 x 12 stron): 50% x do 6,00 zł za 1 stronę + 23% podatku VAT
• Cała taksa notarialna za umowę sprzedaży: dla nieruchomości wartej 60 000 zł – 1 000 000 zł taksa wynosi (505 zł + 0,20% od nadwyżki powyżej 60 000 zł) + 23% podatku VAT
• Opłata za wypisy umowy sprzedaży (np. 3 x 15 stron): do 6,00 zł za 1 stronę + 23% podatku VAT
• Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej (100,00 zł) i wpis prawa własności (200,00 zł)
• Opłata za wpis hipoteki (200,00 zł) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych od wpisu hipoteki (19,00 zł)

Jeżeli wykonamy obliczenia dotyczące zakupu mieszkania od dewelopera o wartości 350 000 zł, to okaże się, że w najgorszym wypadku łączne koszty notarialne i sądowe będą stanowiły około 0,90% ceny przykładowego lokum. Jeżeli kupno mieszkania od dewelopera zostanie sfinalizowane u notariusza stosującego znacznie niższe stawki za formalności, to możliwy będzie mniejszy wynik (np. 0,70% ceny sprzedaży mieszkania). Warto pamiętać, że w przypadku używanego lokalu o podobnej wartości, koszty transakcyjne mogłyby stanowić np. aż 2,40% ceny sprzedaży. Tak wysoki wynik byłby spowodowany faktem, że notariusz musi naliczyć i odprowadzić na konto urzędu skarbowego podatek od czynności cywilnoprawnych (wynoszący 2,00% wartości transakcji). 

Warto także przeanalizować zakup mieszkania na rynku pierwotnym w sytuacji, gdy takie lokum zostało już ukończone przez dewelopera. Wówczas koniecznie będzie poniesienie następujących kosztów: 

• Ewentualna taksa notarialna za umowę przedwstępna na zakup mieszkania: dla nieruchomości wartej 60 000 zł – 1 000 000 zł taksa wynosi (50% x (505 zł + 0,20% od nadwyżki powyżej 60 000 zł)) + 23% podatku VAT
• Ewentualna opłata za wypisy umowy przedwstępnej (np. 3 x 10 stron): do 6,00 zł za 1 stronę + 23% podatku VAT
• Cała taksa notarialna za umowę sprzedaży: dla nieruchomości wartej 60 000 zł – 1 000 000 zł taksa wynosi (505 zł + 0,20% od nadwyżki powyżej 60 000 zł) + 23% podatku VAT
• Opłata za wypisy umowy sprzedaży (np. 3 x 15 stron): do 6,00 zł za 1 stronę + 23% podatku VAT
• Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej (100,00 zł) i wpis prawa własności (200,00 zł)
• Opłata za wpis hipoteki (200,00 zł) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych od wpisu hipoteki (19,00 zł)

Warto pamiętać, że notarialna umowa przedwstępna na zakup mieszkania nie jest obowiązkowa. Jeżeli jej nie uwzględnimy, to formalności, jakie generuje zakup mieszkania od dewelopera będą kosztowały do 0,60% ceny gotowego lokalu o wartości 350 000 zł. Podobnie jak w poprzednim przypadku, ten wynik może zostać obniżony dzięki wyborowi notariusza naliczającego stawki taksy mniejsze od maksymalnych. 

Kupno mieszkania – na co zwrócić uwagę przy odbiorze?

Zakup mieszkania od dewelopera jest poprzedzony długim procesem inwestycyjnym. Warto wiedzieć, że budowa typowego nowego lokalu trwa około dwa lata. W tym czasie mogą pojawić się pewne odstępstwa od projektu budowlanego i wady konstrukcyjne lub estetyczne (często wynikające z winy zewnętrznego wykonawcy). Właśnie dlatego obowiązujące przepisy przewidują konieczność przeprowadzenia odbioru nowego mieszkania lub domu po oficjalnym zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. Wcześniejszy odbiór nie będzie postrzegany jako realizacja obowiązku dewelopera wynikającego z ustawy deweloperskiej. To ważna informacja dla osób, które chcą wejść do nowego lokum jeszcze przed formalnym zakończeniem prac budowlanych i rozpocząć prace wykończeniowe. Nie każdy deweloper zgodzi się na takie rozwiązanie. Chodzi między innymi o to, że klient może spowodować pewne uszkodzenia, których naprawy później będzie domagał się od dewelopera. Ze względu na możliwość wystąpienia ewentualnych sporów, dokładny odbiór mieszkania lub domu trzeba przeprowadzać, gdy takie lokum zostało już formalnie ukończone, a klient nie rozpoczął jeszcze prac wykończeniowych.  

Warto zdawać sobie sprawę, że odbiór mieszkania wymaga pewnych formalności. Zanim kupno mieszkania od dewelopera zostanie sfinalizowane u notariusza, a własność lokum przejdzie na nabywcę, klient powinien zadeklarować, że nie zgłasza uwag co do stanu nieruchomości. Do udokumentowania odbioru mieszkania służy specjalny protokół. We wspomnianym dokumencie mogą się również znaleźć uwagi klienta dotyczące wad lokalu lub domu (np. pęknięć tynku). W takiej sytuacji, inwestor ma 14 dni na pisemne odniesienie się do uwag nabywcy domu lub mieszkania. Deweloper zwykle uznaje wady i usuwa je w ciągu 30 dni od daty podpisania protokołu odbioru. Właśnie tyle wynosi standardowy termin wyznaczony przez przepisy ustawy deweloperskiej. 

Zakup mieszkania od dewelopera może się wydłużyć, jeżeli wady ze względu na swoją specyfikę nie dają się usunąć w ciągu 30 dni albo mają istotny charakter. Przykładem istotnej wady jest na przykład odchylenie od zadeklarowanej powierzchni mieszkania lub domu wynoszące ponad 2,00% albo brak okna dachowego, które zostało przewidziane w projekcie. Obecność istotnych wad uprawnia klienta firmy deweloperskiej nawet do odstąpienia od umowy. Oczywiście jest to ostateczne rozwiązanie, które powoduje pewne problemy również po stronie klienta. Na całe szczęście, do takiego odstąpienia dochodzi bardzo rzadko. Zdecydowana większość wad w mieszkaniu deweloperskim (stwierdzonych podczas odbioru) ma bowiem tylko estetyczny charakter. 

Warto również wspomnieć o tym, że moment przekazania kluczy do lokalu deweloperskiego albo nowego domu zależy od ustaleń z inwestorem. Czasem jest to możliwe już po zakończeniu odbioru, a niekiedy wykonywane dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży u notariusza. Osoby planujące szybką przeprowadzkę, zapewne będą chciały rozpocząć prace wykończeniowe zanim kupno mieszkania na rynku pierwotnym zostanie ostatecznie sfinalizowane. Warto jednak pamiętać, że w momencie przekazania kluczy klient inwestora zaczyna odpowiadać za opłaty eksploatacyjne (np. koszt wody oraz energii cieplnej). Nowy posiadacz lokum staje się również odpowiedzialny za ewentualne uszkodzenia domu lub mieszkania. Umowa deweloperska powinna precyzować konsekwencje, jakie niesie ze sobą objęcie domu lub lokalu w posiadanie jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy sprzedaży). Wspomniana umowa deweloperska powinna również określić, kiedy zostaną dokonane formalności dotyczące spisania stanu liczników.  

Kupno mieszkania – na co zwrócić uwagę po transakcji?

Wbrew pozorom, załatwienie formalności u notariusza i ostateczne rozliczenie z inwestorem nie kończy jeszcze wszystkich kwestii związanych z zakupem mieszkania od dewelopera. W tym kontekście warto pamiętać, że już po sprzedaży pierwszego lokalu w budynku wielorodzinnym utworzy się wspólnota mieszkaniowa. Jej członkowie mają do wyboru dwa rozwiązania. Mowa o zarządzaniu budynkiem przez samodzielnie powołany zarząd lub wyborze profesjonalnego zarządcy i przekazanie mu obowiązków związanych z codziennymi sprawami. Ten drugi wariant jest bardzo popularny, bo wśród zapracowanych mieszkańców nowych bloków rzadko znajdują się osoby mające czas na borykanie się z drobnymi formalnościami i kontrolowanie wpływu zaliczek na poczet kosztów utrzymania budynku. Takie comiesięczne zaliczki oprócz funduszu remontowego uwzględniają między innymi opłatę dla zarządcy, koszt konserwacji windy, koszty ogrzewania lokalu oraz części wspólnych, rachunki za prąd wykorzystywany w częściach wspólnych oraz zużycie wody przez mieszkańców lokalu. 

Czasem okazuje się, że deweloper w umowie sprzedaży zawieranej z pierwszym nabywcą mieszkania w danym budynku zapewnił sobie możliwość wskazania zarządcy na kilka kolejnych lat. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że poprzez odpowiednią uchwałę właścicieli mieszkań można zmienić takiego zarządcę wybranego przez dewelopera na innego specjalistę lub przekazać zarządzanie budynkiem chętnym właścicielom mieszkań (tworzącym zarząd). Podobnie jak w przypadku starszych budynków, gdzie też funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, podjęcie decyzji wykraczających poza zakres zwykłego zarządu wymaga zgody większości właścicieli mieszkań. 

Kupno mieszkania od dewelopera: podsumowanie

Mamy nadzieję, że nasz poradnik okazał się przydatny i dobrze wyjaśnił, na co zwrócić uwagę przy zakupie nowego mieszkania. Nie tylko osobom, dla których zakup mieszkania od dewelopera jest pierwszą taką transakcją radzimy, aby bardzo dobrze przeanalizowały całą dokumentację. Własne lokum jest najlepszym miejscem, w którym można spokojnie przeczytać prospekt informacyjny oraz wzór umowy deweloperskiej. Wspomniany wzór warto zanieść lub przesłać do prawnika, który zajmuje się obsługą klientów firm deweloperskich. W ocenie stanu mieszkania podczas jego odbioru pomoże natomiast przedstawiciel jednej ze specjalnych firm, które można łatwo znaleźć w większych miastach. Dobry doradca kredytowy stanowi natomiast wymierne wsparcie dla osób, których nie stać na kupno mieszkania od dewelopera za gotówkę. 

Nikt nie zastąpi jednak klienta firmy deweloperskiej podczas oceny funkcjonalności mieszkania oraz całego budynku. Osoby pytające na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji zakupowej, powinny między innymi sprawdzić, czy w najbliższej okolicy znajduje się dobra infrastruktura (np. szkoła, przedszkole, supermarket i przystanek komunikacji miejskiej lub lokalnej). Przykrych niespodzianek unikniemy również dzięki sprawdzeniu, jakie opłaty generuje zakup mieszkania od dewelopera, a także, jakie będą koszty umeblowania i wykończenia naszego nowego lokum.